Évaluation de fonds de commerce et valeur locative commerciale

Il n’existe pas de formule unique : la valeur résulte du croisement de plusieurs méthodes, fondées sur le chiffre d’affaires, l’excédent brut d’exploitation ou les barèmes professionnels propres au secteur d’activité concerné. Le choix de la méthode dépend de la nature du fonds.

La valeur locative d’un local commercial ne correspond pas nécessairement au loyer actuellement payé. Elle est appréciée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expertise repose notamment sur l’analyse du bail, la visite des locaux, la pondération des surfaces et l’étude de références locatives comparables. Les références sont analysées et, lorsque nécessaire, corrigées afin de tenir compte des différences avec le bien expertisé.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est en principe soumis aux règles de plafonnement. Un déplafonnement peut toutefois intervenir dans certaines situations prévues par le Code de commerce, notamment lorsqu’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative est caractérisée ou lorsque la durée du bail conduit à écarter le plafonnement.

L’analyse doit être réalisée au cas par cas. L’expert examine notamment les caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations respectives des parties, l’évolution des facteurs locaux de commercialité, les conditions du bail et les références locatives pertinentes afin d’apprécier la valeur locative.

La valeur locative d’un local commercial est notamment appréciée au regard des critères prévus par l’article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

À Amiens comme à Beauvais, la localisation précise du commerce est déterminante. Un local situé sur une artère commerçante du centre-ville ne peut pas être apprécié de la même manière qu’un local implanté dans un secteur secondaire ou une zone commerciale périphérique. L’expertise tient compte de l’emplacement, des flux, de l’environnement commercial, des caractéristiques du local et surtout de références locatives réellement comparables.

Lors d’un renouvellement de bail ou d’un désaccord entre bailleur et preneur, ces éléments sont analysés afin de déterminer une valeur locative argumentée et adaptée au marché local.

Dans un local commercial, tous les mètres carrés n’ont pas nécessairement la même valeur. La pondération consiste à affecter aux différentes surfaces un coefficient tenant compte notamment de leur utilité commerciale, de leur accessibilité, de leur configuration et de leur situation dans le local.

À Amiens, Beauvais ou Compiègne, deux commerces présentant une surface réelle identique peuvent ainsi avoir des surfaces pondérées différentes selon la configuration des lieux : surface de vente, profondeur du local, réserves, sous-sol, étage ou locaux annexes.

La surface pondérée constitue un élément important de l’analyse de la valeur locative et permet de comparer de manière plus pertinente le local expertisé avec les références locatives retenues.

Une expertise indépendante n’est pas systématiquement exigée par la banque pour financer l’acquisition d’un fonds de commerce. Elle peut toutefois renforcer le dossier du repreneur en apportant une analyse distincte du prix demandé par le vendeur et du prévisionnel financier.

L’expert analyse notamment les performances économiques du fonds, les méthodes d’évaluation adaptées à l’activité, les conditions du bail commercial et les éléments susceptibles d’influencer sa valeur. Le rapport permet ainsi de documenter la valeur retenue et d’éclairer les échanges avec les partenaires financiers.