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Couple effectuant des achats dans une rue commerçante en période de soldes

Évaluation de fonds de commerce et valeur locative commerciale

Fonds de commerce, droit au bail, renouvellement, plafonnement ou déplafonnement du loyer : obtenez une évaluation indépendante et argumentée, fondée sur l’analyse du bien, du bail et du marché.

Une expertise indépendante au service de vos enjeux commerciaux

L’évaluation d’un fonds de commerce ou de la valeur locative de locaux commerciaux nécessite une analyse croisée des caractéristiques du bien, de son environnement économique, des conditions du marché et des stipulations du bail.

BOUHARROU EXPERTISE intervient pour déterminer une valeur indépendante, argumentée et documentée, notamment dans le cadre d’une cession ou acquisition de fonds de commerce, d’un renouvellement de bail, d’une fixation de loyer ou d’un désaccord entre bailleur et preneur.

L’expertise peut porter sur la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, la valeur locative, la pondération des surfaces, les références locatives et les facteurs locaux de commercialité, ainsi que sur les éléments susceptibles d’influer sur le plafonnement ou le déplafonnement du loyer commercial.

Cadre légal

Ce que dit la loi : Évaluation de fonds de commerce & valeur locative commerciale

La valeur locative des locaux commerciaux est notamment appréciée au regard des critères prévus par l’article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Lors du renouvellement du bail, le loyer est en principe soumis aux règles de plafonnement. Certaines modifications intervenues au cours du bail peuvent toutefois justifier un déplafonnement et conduire à rechercher la valeur locative des locaux. L’expertise permet alors d’analyser objectivement les éléments immobiliers, locatifs et commerciaux susceptibles d’influer sur la fixation du loyer.

Dans quels cas solliciter une expertise commerciale ?

Cession ou acquisition d’un fonds de commerce

Vendeur comme acquéreur peuvent s’appuyer sur une évaluation indépendante et motivée pour déterminer un prix cohérent, sécuriser la négociation et disposer d’éléments objectifs face aux partenaires financiers.

Renouvellement et fixation du loyer commercial

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’expertise permet de déterminer la valeur locative des locaux à partir de leurs caractéristiques, de leur destination, des conditions du bail et des références locatives pertinentes.

Plafonnement ou déplafonnement du loyer

En cas de désaccord entre bailleur et preneur, l’expertise analyse les éléments susceptibles d’influer sur le plafonnement ou le déplafonnement du loyer, notamment les facteurs locaux de commercialité et les caractéristiques des locaux.

Succession incluant un fonds de commerce

Lorsqu'une succession comprend un fonds de commerce, sa valeur conditionne à la fois le calcul des droits et la répartition entre héritiers.

Droit au bail et indemnité d'éviction

L’expertise permet d’apprécier la valeur du droit au bail et les éléments économiques et immobiliers nécessaires à l’évaluation d’une indemnité d’éviction ou d’occupation.

Apport d'un fonds de commerce en société

Lorsqu'un fonds est apporté au capital d'une société, sa valorisation doit être justifiée pour être opposable aux associés comme aux tiers.

Une expertise fondée sur des méthodes reconnues

Driss Bouharrou, expert immobilier inscrit près la Cour d’appel d’Amiens, intervient dans l’évaluation des fonds de commerce, des droits au bail et des valeurs locatives commerciales.

Selon la nature de la mission, l’expertise croise l’analyse économique et financière, les caractéristiques du bien, les stipulations du bail, les références de marché et, le cas échéant, les facteurs locaux de commercialité et la pondération des surfaces.

Les méthodes retenues sont adaptées à l’objet de l’évaluation afin d’aboutir à une conclusion motivée, documentée et compréhensible par les parties et leurs conseils.

Notre méthodologie d’expertise

Une méthodologie adaptée à la nature de la mission, qu’il s’agisse d’évaluer un fonds de commerce, un droit au bail ou la valeur locative de locaux commerciaux. L’analyse croise les données économiques, les caractéristiques du bien, les stipulations du bail et les références de marché pertinentes.

Demander une expertise
01

Analyse de la mission et des documents

Définition précise de l’objet de l’expertise et examen des éléments communiqués : bail commercial, avenants, plans, données comptables et financières, actes, pièces techniques et documents utiles à l’évaluation.

02

Visite, constatations et analyse des locaux

Visite des lieux et relevé des éléments utiles à l’expertise : situation, configuration, surfaces, accessibilité, visibilité, état, environnement et caractéristiques susceptibles d’influer sur la valeur.

03

Investigations et analyse du marché

Recherche et analyse des références pertinentes au regard de la mission : transactions, valeurs locatives, loyers de comparaison, données économiques et environnement commercial. Pour les baux commerciaux, l’analyse porte notamment sur les facteurs locaux de commercialité et les conditions locatives observées

04

Application et croisement des méthodes d’évaluation

Mise en œuvre des méthodes adaptées à l’objet de la mission. L’expert confronte les différentes approches, apprécie la pertinence des références retenues et procède, lorsque nécessaire, à la pondération des surfaces et aux correctifs justifiés par les caractéristiques du bien, du bail ou de l’activité.

05

Analyse, discussion et conclusions motivées

Les constatations, références et méthodes sont analysées et discutées avant la formulation des conclusions. Le rapport expose le raisonnement suivi, les éléments retenus et la valeur déterminée de manière argumentée et documentée.

Questions fréquentes sur l’expertise commerciale

Retrouvez les réponses aux principales questions relatives à l’évaluation d’un fonds de commerce, d’un droit au bail et à la détermination de la valeur locative de locaux commerciaux.

Il n’existe pas de formule unique : la valeur résulte du croisement de plusieurs méthodes, fondées sur le chiffre d’affaires, l’excédent brut d’exploitation ou les barèmes professionnels propres au secteur d’activité concerné. Le choix de la méthode dépend de la nature du fonds.

La valeur locative d’un local commercial ne correspond pas nécessairement au loyer actuellement payé. Elle est appréciée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expertise repose notamment sur l’analyse du bail, la visite des locaux, la pondération des surfaces et l’étude de références locatives comparables. Les références sont analysées et, lorsque nécessaire, corrigées afin de tenir compte des différences avec le bien expertisé.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est en principe soumis aux règles de plafonnement. Un déplafonnement peut toutefois intervenir dans certaines situations prévues par le Code de commerce, notamment lorsqu’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative est caractérisée ou lorsque la durée du bail conduit à écarter le plafonnement.

L’analyse doit être réalisée au cas par cas. L’expert examine notamment les caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations respectives des parties, l’évolution des facteurs locaux de commercialité, les conditions du bail et les références locatives pertinentes afin d’apprécier la valeur locative.

La valeur locative d’un local commercial est notamment appréciée au regard des critères prévus par l’article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

À Amiens comme à Beauvais, la localisation précise du commerce est déterminante. Un local situé sur une artère commerçante du centre-ville ne peut pas être apprécié de la même manière qu’un local implanté dans un secteur secondaire ou une zone commerciale périphérique. L’expertise tient compte de l’emplacement, des flux, de l’environnement commercial, des caractéristiques du local et surtout de références locatives réellement comparables.

Lors d’un renouvellement de bail ou d’un désaccord entre bailleur et preneur, ces éléments sont analysés afin de déterminer une valeur locative argumentée et adaptée au marché local.

Dans un local commercial, tous les mètres carrés n’ont pas nécessairement la même valeur. La pondération consiste à affecter aux différentes surfaces un coefficient tenant compte notamment de leur utilité commerciale, de leur accessibilité, de leur configuration et de leur situation dans le local.

À Amiens, Beauvais ou Compiègne, deux commerces présentant une surface réelle identique peuvent ainsi avoir des surfaces pondérées différentes selon la configuration des lieux : surface de vente, profondeur du local, réserves, sous-sol, étage ou locaux annexes.

La surface pondérée constitue un élément important de l’analyse de la valeur locative et permet de comparer de manière plus pertinente le local expertisé avec les références locatives retenues.

Une expertise indépendante n’est pas systématiquement exigée par la banque pour financer l’acquisition d’un fonds de commerce. Elle peut toutefois renforcer le dossier du repreneur en apportant une analyse distincte du prix demandé par le vendeur et du prévisionnel financier.

L’expert analyse notamment les performances économiques du fonds, les méthodes d’évaluation adaptées à l’activité, les conditions du bail commercial et les éléments susceptibles d’influencer sa valeur. Le rapport permet ainsi de documenter la valeur retenue et d’éclairer les échanges avec les partenaires financiers.

Une expertise indépendante pour sécuriser vos décisions

Fonds de commerce, droit au bail ou valeur locative commerciale : bénéficiez d'une analyse argumentée et d'un rapport d'expertise motivé.

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