Sortir d’une indivision immobilière : 6 solutions légales (mise à jour loi 7 avril 2026)
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Avant une cession, une reprise ou une levée de fonds, obtenez une valeur de fonds de commerce motivée et défendable face à vos partenaires financiers.
Le fonds de commerce regroupe l’ensemble des éléments mobiliers, corporels et incorporels, qui permettent l’exploitation d’une activité commerciale : clientèle, droit au bail, matériel, enseigne. Sa valeur ne se déduit pas d’une simple moyenne sectorielle.
Une évaluation approximative fragilise une négociation de cession, complique l’obtention d’un financement bancaire ou expose à un désaccord entre associés. L’expertise croise plusieurs méthodes reconnues pour établir une valeur défendable devant chaque interlocuteur.
Cette rigueur devient déterminante dès lors qu’un enjeu de financement, de succession ou de contentieux exige une valeur motivée plutôt qu’un ordre de grandeur.
Le Code de commerce ne définit pas le fonds de commerce dans un article unique : la notion résulte des usages professionnels et de la jurisprudence, qui la définissent comme l'ensemble des éléments mobiliers affectés à l'exploitation d'une activité commerciale. L'acte de cession reste toutefois encadré par l'article L141-1 du Code de commerce, qui impose au vendeur de mentionner le chiffre d'affaires et les résultats des trois derniers exercices, l'état des privilèges grevant le fonds et les données du bail commercial. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le délai d'information préalable des salariés avant une vente de fonds de commerce est réduit à un mois pour les ventes conclues après le 27 juillet 2026.
Vendeur comme repreneur ont intérêt à s'appuyer sur une valeur motivée pour fixer un prix de cession réaliste et limiter le risque de contestation ultérieure.
Avant d'accorder un prêt pour une reprise, la banque exige souvent une évaluation indépendante du fonds, distincte du dossier prévisionnel présenté par le repreneur.
En cas de désaccord sur la valeur du fonds lors d'un rachat de parts ou d'une sortie d'associé, une expertise fournit une base objective pour dénouer le litige.
Lorsqu'une succession comprend un fonds de commerce, sa valeur conditionne à la fois le calcul des droits et la répartition entre héritiers.
La procédure d'information des salariés avant la vente s'appuie souvent sur les mêmes éléments financiers que l'évaluation du fonds, ce qui justifie de mener les deux démarches en parallèle.
Lorsqu'un fonds est apporté au capital d'une société, sa valorisation doit être justifiée pour être opposable aux associés comme aux tiers.
Driss Bouharrou est expert immobilier agréé par la Compagnie Nationale des Experts (CNE) et certifié TEGOVA. Son évaluation croise les usages professionnels du secteur concerné avec une analyse financière du fonds, pour produire un rapport exploitable auprès des banques, des associés et de l’administration fiscale.
Une méthodologie adaptée au secteur d'activité et au contexte de la cession, de la reprise ou du financement.
Vous exposez le contexte (cession, financement, litige) et transmettez les trois derniers bilans, le bail commercial et les éléments d'exploitation du fonds.
Relevé des conditions d'exploitation, de l'état du matériel et des éléments incorporels susceptibles d'influer sur la valeur, tels que l'emplacement ou la clientèle.
Étude du chiffre d'affaires et des résultats des trois derniers exercices, mis en perspective avec les barèmes professionnels du secteur concerné.
Combinaison de méthodes fondées sur le chiffre d'affaires, l'excédent brut d'exploitation ou les barèmes sectoriels, selon la nature de l'activité exercée.
Rapport détaillant la méthodologie et la valeur retenue, transmissible à votre banque, vos associés, votre notaire ou l'administration fiscale.
Chaque contexte patrimonial ou professionnel appelle une évaluation adaptée : découvrez l'expertise correspondant à votre cas.
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Il n’existe pas de formule unique : la valeur résulte du croisement de plusieurs méthodes, fondées sur le chiffre d’affaires, l’excédent brut d’exploitation ou les barèmes professionnels propres au secteur d’activité concerné. Le choix de la méthode dépend de la nature du fonds.
Les trois derniers bilans et comptes de résultat, le bail commercial et les éléments d’exploitation du fonds permettent d’engager la mission. D’autres pièces peuvent être demandées selon le secteur d’activité et le contexte de l’évaluation.
Non : le fonds de commerce et les murs commerciaux, lorsqu’ils sont détenus séparément, font l’objet de deux évaluations distinctes. Le fonds regroupe la clientèle, le droit au bail et le matériel, tandis que les murs relèvent d’une expertise de valeur vénale.
Dans les entreprises de moins de 250 salariés non soumises à l’obligation de comité social et économique, les salariés doivent être informés avant la vente pour pouvoir présenter une offre. Depuis la réforme du 26 mai 2026, ce délai est d’un mois pour les ventes conclues après le 27 juillet 2026.
Une expertise indépendante fournit une valeur motivée, acceptée par l’ensemble des associés ou, à défaut, produite devant le tribunal de commerce en cas de contentieux persistant.
Ce n’est pas systématique, mais une évaluation indépendante du fonds renforce le dossier de financement en offrant à la banque une valeur distincte du prévisionnel présenté par le repreneur.

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