Indemnité d'éviction bail commercial : calcul et exemples

Driss Bouharrou, expert immobilier et expert de justice près la cour d’appel d’Amiens, fondateur du cabinet BOUHARROU EXPERTISE. Agréé par le Centre National de l’Expertise (CNE), n° 101796. Missions amiables et judiciaires : évaluation de fonds de commerce, valeur locative, indemnité d’éviction, expropriation. Profil LinkedIn – Article mis à jour le 12 octobre 2026.

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial vise à réparer le préjudice subi par le locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail. Son montant ne résulte pas d’un barème légal unique.

Son évaluation repose notamment sur la valeur marchande du fonds de commerce, la valeur du droit au bail, les possibilités de transfert de l’activité et les indemnités accessoires justifiées. Selon l’activité, la valeur du fonds peut être appréciée à partir du chiffre d’affaires, de la rentabilité ou de plusieurs méthodes complémentaires, en tenant compte des usages professionnels et des données de marché. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit réparer l’intégralité du préjudice causé au preneur. Cette réparation s’évalue à une date précise, à partir de comptes retraités.

En bref

Le principe : le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction (article L.145-14 du Code de commerce), sauf motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
L’indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure. Les deux valeurs ne se cumulent pas.
Remplacement ou déplacement : l’indemnité de remplacement répare la perte du fonds ; l’indemnité de déplacement, calculée par différence, répare le transfert de l’activité.
Les indemnités accessoires couvrent les frais réels : déménagement, réinstallation, droits de mutation, licenciements, double loyer, trouble commercial.
Aucun barème officiel n’existe. La date d’évaluation – départ effectif du locataire ou décision du juge – modifie le montant.

Sommaire

Dans quels cas une indemnité d’éviction est-elle due ?
Comment se calcule une indemnité d’éviction ?
Exemple concret chiffré : éviction d’un restaurant
Les cinq erreurs qui faussent le calcul
Le propriétaire peut-il récupérer son local sans payer ?
Comment contester une indemnité jugée excessive ou insuffisante ?
Pourquoi faire évaluer l’indemnité par un expert immobilier ?
Indemnité d’éviction à Compiègne, Beauvais, Amiens et dans l’Oise
FAQ : indemnité d’éviction bail commercial

Dans quels cas une indemnité d’éviction est-elle due ?

L’article L.145-14 du Code de commerce pose le principe. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Trois situations reviennent dans les dossiers.

Le bailleur délivre un congé sans offre de renouvellement. L’indemnité est due de plein droit, dès lors que le preneur remplit les conditions du statut : immatriculation au registre national des entreprises (ou au RCS), exploitation effective et personnelle du fonds.
Le bailleur propose un renouvellement à des conditions que le preneur juge inacceptables (loyer, charges, durée). Le désaccord porte d’abord sur la valeur locative, tranchée par le juge du bail ; l’indemnité d’éviction n’intervient que si le preneur quitte les lieux.
Le bailleur invoque un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Dans ce cas seulement, le refus peut être prononcé sans indemnité, en application de l’article L.145-17.

À l’inverse, aucune indemnité n’est due lorsque le preneur donne lui-même congé, ni lorsqu’il ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux.

Comment se calcule une indemnité d’éviction ?

Le texte ne fournit aucune formule. Il fixe un objectif – réparer le préjudice – et laisse l’évaluation aux pièces du dossier et aux usages de la profession. Toute la difficulté est là : la méthode, les hypothèses et les données de marché changent le résultat.

Calcul indemnité d’éviction bail commercial : les quatre blocs

Une évaluation rigoureuse distingue toujours quatre blocs, chiffrés séparément : la valeur du fonds de commerce, la valeur du droit au bail, l’indemnité principale (de remplacement ou de déplacement) et les indemnités accessoires.

La valeur marchande du fonds de commerce

La valorisation d’un fonds de commerce peut reposer sur le chiffre d’affaires, la rentabilité et les références de transactions comparables, selon les usages propres à l’activité. On retraite les comptes des trois à cinq derniers exercices : rémunération du dirigeant, loyers anormalement bas ou élevés, charges non récurrentes, amortissements, stocks. Deux approches se recoupent ensuite :

la valeur de rendement : excédent brut d’exploitation retraité, multiplié par un coefficient d’usage propre à l’activité ;
la valeur de marché : pourcentage du chiffre d’affaires observé sur les cessions réelles du même secteur.

Le fichier de clientèle, la notoriété, le matériel, les licences et le droit au bail entrent dans la valeur du fonds. Une expertise d’évaluation de fonds de commerce s’appuie sur ces deux méthodes, jamais sur une seule.

La valeur du droit au bail

Le droit au bail est le droit d’occuper un emplacement à un loyer inférieur à celui du marché. Il se mesure par comparaison : cessions de baux, pas-de-porte, loyers de locaux équivalents dans le même quartier, sur la même artère. Quand l’emplacement est rare, la valeur du droit au bail peut dépasser celle du fonds. L’indemnité principale est alors fixée à ce niveau. Notre page sur l’expertise de bail commercial et la valeur locative détaille cette méthode d’observation du marché local.

Indemnité de remplacement ou indemnité de déplacement ?

Indemnité de remplacement (ou de perte de fonds). Le preneur perd sa clientèle, le fonds disparaît. L’indemnité correspond à la valeur marchande du fonds, augmentée des frais de réinstallation et de mutation. C’est le cas des commerces de proximité, dont la clientèle est attachée à la localisation.
Indemnité de déplacement (ou de transfert). L’activité peut se réinstaller sans perte majeure de clientèle. L’indemnité est différentielle : on compare le loyer qui aurait été payé en cas de renouvellement et le loyer du local de remplacement, puis on applique un coefficient lié à la qualité de l’emplacement et à la nature de l’activité. S’y ajoutent la valeur du droit au bail de l’ancien local et, le cas échéant, le coût d’un nouveau pas-de-porte.
Règle de plafond. Si le coût du déplacement dépasse la valeur du fonds, l’indemnité est limitée à la valeur de remplacement. La charge de la preuve pèse sur le bailleur : c’est à lui de démontrer que le fonds survit ailleurs.

Les indemnités accessoires

L’indemnité principale est complétée par les postes suivants, justificatifs à l’appui :

frais de déménagement et de réinstallation (devis, factures, mise en conformité) ;
frais et droits de mutation liés à l’achat d’un fonds de même valeur – indemnité dite de remploi, non due si le preneur ne se réinstalle pas ;
indemnités de licenciement du personnel, lorsque l’éviction entraîne des suppressions de poste ;
frais de double loyer pendant la période de transition ;
indemnités de résiliation de contrats (logiciels, abonnements, contrats d’enseigne) ;
perte de licence ou d’autorisation d’activité (débit de boissons, autorisation d’exploitation) ;
trouble commercial, pour la gêne subie du fait de l’éviction ;
indemnité pour perte de logement, lorsque le bail comporte un local d’habitation.

La date d’évaluation compte autant que le montant. Si le preneur a libéré les lieux, le préjudice s’apprécie à la date de départ effectif. S’il reste dans les lieux – ce que lui permet l’article L.145-28 jusqu’au paiement – , l’indemnité est évaluée à la date de la décision du juge, chiffre d’affaires postérieur inclus.

Exemple concret chiffré : éviction d’un restaurant

Les valeurs de cet exemple sont fictives. Elles illustrent une méthode, elles ne constituent en aucun cas un barème et ne peuvent pas être transposées à un autre dossier.

Hypothèses retenues. Restaurant de 85 m², 40 couverts, en centre-ville d’une ville moyenne des Hauts-de-France. Bail 3/6/9 arrivé à échéance, loyer annuel 28 800 € (2 400 € par mois hors taxes et hors charges). Chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices : 480 000 €. Excédent brut d’exploitation moyen retraité : 52 800 € (11 % du chiffre d’affaires). Clientèle de proximité, fortement liée à l’emplacement. Le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer de motif grave et légitime.

Poste indemnisable	Base retenue (hypothèse)	Montant indicatif
Indemnité principale – valeur du fonds de commerce	EBE retraité 52 800 € × coefficient 2,5, recoupé par 27 % du chiffre d’affaires moyen	130 000 €
Droit au bail (contrôle)	Emplacement n° 1 de l’artère, loyer inférieur au marché	40 000 € (non cumulable)
Indemnité de remploi	8 % d’un fonds de remplacement de 120 000 €	9 600 €
Déménagement et réinstallation	Transfert du matériel, mise en conformité, enseigne	22 000 €
Licenciement de 3 salariés	Indemnités légales, préavis, risque prud’homal	28 000 €
Double loyer	4 mois × 2 400 €	9 600 €
Trouble commercial	Gêne subie pendant la transition	8 000 €
Total indicatif		207 200 €

Lecture du tableau. L’indemnité principale correspond à la valeur la plus élevée entre le fonds (130 000 €) et le droit au bail (40 000 €) : elles ne se cumulent pas. Les indemnités accessoires s’ajoutent ensuite, poste par poste. Le même restaurant, transférable à 900 mètres dans un local au loyer comparable, relèverait d’une indemnité de déplacement, dont le montant serait sensiblement inférieur.

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Les cinq erreurs qui faussent le calcul

Partir du chiffre d’affaires. Le chiffre d’affaires n’est pas un revenu. On évalue à partir de l’excédent brut d’exploitation retraité. Une hypothèse erronée sur la marge, ou un poste de charges non récurrent oublié, déplace l’indemnité de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Oublier les indemnités accessoires. Indemnité de remploi, devis de réinstallation, contrats de travail, résiliations de contrats : ces postes sont souvent laissés de côté alors qu’ils sont justifiables et récupérables.
Ignorer la valeur du droit au bail. Beaucoup d’évaluations s’arrêtent à la valeur du fonds. Sur une artère recherchée avec un loyer ancien, le droit au bail peut passer au-dessus – et devenir le montant de référence.
Se fier à un simulateur ou à un pourcentage. Une indemnité éviction bail commercial annoncée en pourcentage du chiffre d’affaires, ou obtenue via un simulateur d’indemnité en ligne, ne repose sur aucune donnée du local. C’est un ordre de grandeur, pas une évaluation.
Se tromper sur la date d’évaluation. Le préjudice ne se date pas à la date du congé. Il se date au départ effectif, ou à la décision du juge si le preneur reste. Les comptes postérieurs à l’expiration du bail entrent alors dans le calcul.

Le propriétaire peut-il récupérer son local sans payer ?

En principe, le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial doit verser une indemnité d’éviction au locataire bénéficiant du statut des baux commerciaux.

L’article L.145-17 du Code de commerce prévoit toutefois des exceptions, notamment lorsqu’un motif grave et légitime est établi à l’encontre du locataire ou lorsque l’immeuble doit être démoli en raison d’une insalubrité reconnue, ou ne peut plus être occupé sans danger.

Certaines opérations de reconstruction peuvent également relever de règles particulières, notamment lorsqu’un local de remplacement conforme aux conditions légales est proposé au locataire.

Chaque situation suppose une analyse des conditions du bail, du motif de refus et des dispositions légales applicables.

Un projet de reconstruction ou de rénovation lourde de l’immeuble peut justifier un refus de renouvellement : il ouvre néanmoins droit à indemnité. Le simple souhait de récupérer le local, de le vendre libre ou de le relouer plus cher ne constitue jamais un motif grave et légitime.

Comment contester une indemnité jugée excessive ou insuffisante ?

La contestation se prépare avant le procès, se plaide ensuite.

Faites d’abord évaluer contradictoirement. Une expertise amiable menée de façon contradictoire, avec dires écrits et réunion sur place, fixe une position argumentée. C’est la base de toute négociation.
Saisissez le tribunal judiciaire si aucun accord n’aboutit. Le juge peut ordonner une expertise, en référé ou au fond. L’expert judiciaire est alors désigné par le juge, parmi les experts inscrits.
Demandez une contre-expertise si le rapport est fragile : méthode inadaptée, données de marché obsolètes, hypothèses non vérifiées. Notre page sur la contre-expertise immobilière détaille la procédure et les critères retenus par les juges.
Surveillez les délais. L’action liée au bail commercial est soumise à une prescription biennale. Conservez baux, comptes, devis et échanges écrits.

Un point de méthode s’impose. Une expertise amiable, même réalisée par un expert inscrit près une cour d’appel, reste une expertise privée. Elle n’a pas la force d’une expertise judiciaire. Seul un rapport ordonné ou entériné par un juge produit cet effet. La jurisprudence relative à l’indemnité d’éviction est constante sur ce partage des rôles : le juge fixe, le rapport éclaire.

Pourquoi faire évaluer l’indemnité par un expert immobilier ?

Parce que le chiffrage se joue sur des détails que personne ne voit de l’extérieur.

Concrètement, l’expert examine le bail et ses avenants, les trois à cinq derniers bilans et comptes de résultat, les relevés de chiffre d’affaires, le fichier de clientèle, l’état du local et des travaux. Il relève le marché locatif du quartier : loyers pratiqués, cessions de baux et de fonds, pas-de-porte, locaux disponibles pour une réinstallation. Il retraite les comptes, applique les coefficients du métier, puis chiffre chaque indemnité accessoire sur justificatifs.

Ce travail produit trois résultats concrets :

un montant défendable, poste par poste, en négociation comme devant le juge ;
une base de discussion chiffrée, qui évite les échanges d’ordres de grandeur ;
une position claire sur la stratégie, indemnité de remplacement ou de déplacement, selon la possibilité réelle de transfert.

Le coût d’une expertise est connu à l’avance : notre page sur le prix d’une expertise immobilière détaille les forfaits par type de mission, et le montant est sans commune mesure avec l’écart qui sépare deux évaluations du même fonds.

Indemnité d’éviction à Compiègne, Beauvais, Amiens et dans l’Oise

Le chiffrage d’une indemnité d’éviction ne se transporte pas d’une ville à l’autre. Il repose sur le marché locatif local, observé à la date d’évaluation. Un local en centre-ville de Compiègne, une boutique de Beauvais et un local à Amiens relèvent de trois marchés distincts, avec leurs valeurs locatives, leurs flux de clientèle et leurs possibilités de réinstallation. La méthode reste identique ; les données changent, et le montant avec elles.

Quatre paramètres font la différence.

Les valeurs locatives commerciales. Le loyer de marché au mètre carré varie fortement entre une artère piétonne de Compiègne, une rue commerçante de Beauvais et un axe amiénois. Ce niveau conditionne directement la valeur du droit au bail : plus l’écart entre le loyer du bail et le loyer de marché est large, plus l’indemnité principale peut basculer du fonds vers le droit au bail.
La densité de l’artère et la zone de chalandise. Un emplacement n° 1 sur une artère dense ne s’évalue pas comme un local de second rang. Le passage, la mixité des enseignes, la présence de locomotives commerciales et le rayonnement de la zone de chalandise déterminent la part de clientèle attachée à l’emplacement – donc le choix entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement.
Les possibilités de réinstallation à proximité. Le bailleur doit démontrer qu’un local équivalent existe. Cette démonstration est plus ou moins aisée selon la ville : l’offre disponible, les pas-de-porte pratiqués et les loyers de remplacement pèsent sur l’indemnité différentielle.
La jurisprudence locale du tribunal judiciaire. Les pratiques d’évaluation, les coefficients retenus et le traitement des indemnités accessoires varient d’une juridiction à l’autre. Un dossier compétent devant le tribunal judiciaire d’Amiens ou de Beauvais ne se plaide pas de la même manière qu’à Compiègne.

Notre cabinet intervient sur ces trois bassins, ainsi que sur les zones secondaires de Senlis, Chantilly, Creil et Noyon. Chaque dossier est instruit sur le terrain : relevé des loyers pratiqués, cessions de baux et de fonds comparables, locaux disponibles pour un transfert. Cette observation du marché local est détaillée sur notre page consacrée à l’expertise de bail commercial et à la valeur locative.

Pour une mission judiciaire, la même exigence s’applique : notre page sur l’expert immobilier judiciaire dans l’Oise précise le cadre des interventions devant les juridictions du ressort.

FAQ : indemnité d’éviction bail commercial

Existe-t-il un barème ou une indemnité d’éviction exprimée en pourcentage ?

Non. Aucun barème officiel n’existe, et la loi ne fixe aucun pourcentage. Un simulateur indemnité d’éviction ne produit qu’un ordre de grandeur. Le montant dépend de la valeur du fonds, de la valeur du droit au bail, de la date d’évaluation et des frais réellement exposés.

Le locataire refuse de négocier : comment avancer ?

Constituez le dossier (comptes, bail, mise en demeure, offre chiffrée), formalisez une proposition écrite, puis saisissez le tribunal judiciaire pour faire fixer l’indemnité. Le juge peut ordonner une expertise. Le bailleur conserve par ailleurs un droit de repentir : il dispose de quinze jours, à compter de la décision fixant l’indemnité, pour revenir sur son refus et accepter le renouvellement, si le locataire occupe encore les lieux.

Un restaurant peut-il être évincé sans indemnisation ?

En principe non. Un restaurant en exploitation, immatriculé et à jour de ses obligations, ouvre droit à indemnité en cas de refus de renouvellement. L’absence d’indemnisation suppose un motif grave et légitime établi, par exemple des loyers impayés poursuivis plus d’un mois après mise en demeure, ou une cessation d’exploitation sans raison sérieuse.

Qui paie l’indemnité d’éviction, et quand ?

C’est le bailleur – le propriétaire des murs – qui la doit. Elle est versée à l’amiable, après expertise contradictoire, ou fixée par le juge. Le bailleur peut payer directement au locataire ou consigner la somme entre les mains d’un séquestre.

Quel est le délai de versement de l’indemnité d’éviction ?

La loi ne fixe aucun délai de paiement. Elle fixe en revanche le délai de départ du locataire : trois mois à compter du paiement, ou de la notification de la consignation. Le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’intégralité de l’indemnité (article L.145-28) ; s’il reste, il doit une indemnité d’occupation qui remplace le loyer.

Quelle différence entre expertise amiable et expertise judiciaire ?

L’expertise amiable est commandée par une partie, ou par les deux, pour éclairer une négociation : elle est privée. L’expertise judiciaire est ordonnée par le juge et réalisée par un expert qu’il désigne : elle devient une pièce du procès. Un expert privé inscrit près une cour d’appel reste un expert privé dans le premier cas.

Comment contester le montant de l’indemnité d’éviction ?

En produisant une évaluation contradictoire solide, puis en saisissant le tribunal judiciaire. La contestation peut porter sur la méthode, sur les données de marché retenues, sur la date d’évaluation ou sur l’oubli d’indemnités accessoires. Une contre-expertise est souvent la réponse la plus efficace.

Votre indemnité d’éviction se chiffre, elle ne s’estime pas

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial se construit sur des comptes retraités, un marché locatif observé rue par rue et des justificatifs classés. Notre cabinet intervient en Île-de-France et dans les Hauts-de-France, à Amiens, Compiègne, Beauvais et dans l’Oise, en mission amiable comme en mission judiciaire.