Évaluer un bien pour une succession ou une donation

Avant une déclaration de succession, une donation-partage ou un partage entre héritiers, obtenez une valeur vénale motivée qui prévient tout redressement fiscal.

Évaluer un bien hérité

Évaluer un bien de succession

Une évaluation qui sécurise l'ensemble des héritiers

Lors d’une succession, d’une donation ou d’un partage, la valeur retenue pour chaque bien immobilier engage à la fois l’équité entre héritiers et le montant des droits dus à l’administration fiscale.

Une valeur sous-estimée expose à un redressement et à des pénalités, tandis qu’une valeur contestée par un héritier peut bloquer un partage pendant des mois, voire des années, si l’indivision se prolonge.

L’expertise fournit une valeur vénale motivée, opposable à l’ensemble des parties, notaire compris, et constitue la base la plus sûre pour établir une déclaration de succession ou un acte de partage.

Cadre légal

Ce que dit la loi : Succession, donation, partage

La déclaration de succession doit être déposée dans un délai de 6 mois à compter du décès lorsque celui-ci survient en France métropolitaine, porté à 12 mois en cas de décès à l'étranger, conformément à l'article 641 du Code général des impôts. Les héritiers en ligne directe, le conjoint survivant ou le partenaire de PACS sont dispensés de déclaration si l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros, selon l'article 800 du CGI. Au-delà du délai, des intérêts de retard et des majorations sont applicables en vertu des articles 1727 et 1728 du CGI.

Dans quels cas solliciter une expertise pour une succession ou une donation ?

Succession avec un bien immobilier à évaluer

Dès qu'une succession comprend un bien immobilier, sa valeur conditionne à la fois le calcul des droits et la répartition entre héritiers : une évaluation motivée sécurise les deux.

Partage entre héritiers, égal ou inégal

Lorsque le partage prévoit une répartition différente des parts successorales, la valeur du bien immobilier détermine directement le montant de la soulte due entre héritiers.

Donation simple d'un bien immobilier

Transmettre un bien de son vivant suppose une valorisation justifiée à la date de l'acte, opposable au donataire comme à l'administration fiscale.

Donation-partage incluant un bien immobilier

Intégrer un bien immobilier dans une donation-partage suppose une valorisation à la date de l'acte, opposable à l'ensemble des donataires et à l'administration fiscale.

Indivision successorale prolongée

Déclaration de succession avec bien atypique

Une évaluation opposable à tous les héritiers

Driss Bouharrou est expert immobilier agréé par la Compagnie Nationale des Experts (CNE), inscrit près la Cour d’appel d’Amiens. Chaque évaluation applique la méthodologie de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, pour produire un rapport reconnu par les notaires, les héritiers et l’administration fiscale.

Le déroulement de votre évaluation pour succession ou donation

Une méthodologie identique pour chaque héritier, dans un cadre amiable ou en présence de désaccords.

Lancer mon évaluation

Analyse du contexte successoral

Vous exposez la situation (succession, donation-partage, indivision) et transmettez le titre de propriété ainsi que les documents relatifs au bien concerné.

Visite et relevé du bien

Relevé de la surface, de l'état général et des éléments pouvant influer sur la valeur, dans un cadre neutre vis-à-vis de l'ensemble des héritiers.

Analyse des comparables à la date du décès ou de l'acte

Étude du chiffre d'affaires et des résultats des trois derniers exercices, mis en perspective avec les barèmes professionnels du secteur concerné.

Application des méthodes d'évaluation

Comparaison directe ou capitalisation du revenu locatif sont croisées selon la nature du bien, conformément à la méthodologie de la Charte.

Remise du rapport motivé

Rapport détaillant la méthodologie et la valeur retenue, transmissible au notaire chargé du dossier et opposable à l'ensemble des héritiers.

Dossier lié

Valeur vénale immobilière

Besoin d'une valeur vénale certifiée pour un bien à vendre ou en indivision ?

Consulter le dossier → Dossier lié

Divorce & rachat de soulte

Une soulte à calculer dans le cadre d'un divorce ?

Consulter le dossier → Dossier lié

IFI et contrôle fiscal

Une succession qui fait franchir le seuil de l'IFI à un héritier ?

Consulter le dossier →

Questions fréquentes sur l'évaluation dans le cadre d'une succession ou d'une donation

Les réponses aux questions posées avant une expertise pour une succession, une donation ou un partage.

Dans quel délai dois-je déclarer une succession ? +

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine, et dans les 12 mois en cas de décès à l’étranger, conformément à l’article 641 du CGI. Le paiement des droits intervient dans le même délai.

Suis-je obligé de faire une déclaration de succession ? +

Les héritiers en ligne directe, le conjoint survivant ou le partenaire de PACS en sont dispensés si l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros, selon l’article 800 du CGI. Les autres héritiers bénéficient d’une dispense au-delà de 3 000 euros d’actif brut.

Comment est fixée la valeur d'un bien pour une succession ? +

La valeur retenue est la valeur vénale du bien à la date du décès, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu dans des conditions normales de marché. Une expertise motivée sécurise cette valeur face à l’administration comme face aux autres héritiers.

Que se passe-t-il si les héritiers ne s'accordent pas sur la valeur d'un bien ? +

Un désaccord sur la valeur peut bloquer le partage et prolonger l’indivision. Une expertise indépendante fournit une base commune, acceptée par l’ensemble des héritiers ou, à défaut, produite devant le tribunal en cas de partage judiciaire.

Une donation-partage nécessite-t-elle une expertise du bien ? +

La valorisation du bien intégré à la donation-partage doit être justifiée à la date de l’acte, pour être opposable aux donataires comme à l’administration fiscale. Une évaluation motivée limite le risque de contestation ultérieure entre héritiers.

Que risque-t-on en cas de sous-évaluation d'un bien successoral ? +

Une valeur déclarée trop basse expose à un redressement, assorti d’intérêts de retard et, selon les cas, d’une majoration des droits. Une évaluation motivée limite ce risque en documentant la méthode retenue.